【宅建業】不動産屋を開業するまでの流れと準備しておくこと
不動産屋を開業するまでの流れと、各ステップで押さえておくべきポイントをまとめました。
不動産屋を開業するまでの流れ
開業資金の準備や、経営形態の決定などこれから開業する事業についての方向性を決めておきます。
立地や間取り、また運営が続けられるであろう家賃のテナントを準備します。
宅建業の免許申請のためには、事務所専用の出入り口があることや、独立した事務所スペースがあることなどの条件がありますので、事前に確認しておかなければなりません。
事業者の形態(株式会社、合同会社などの法人もしくは個人事業主)や商号、事業目的などを決定し登記申請を行います。
会社設立後には、税務署などの関連各機関へ届出が必要なこともおさえておかなければなりません。
宅建業を営む場合、業務従事者の5人に1人以上の宅建士の設置が必要です。
1人社長で不動産屋を開業する場合には、社長のあなたが宅建士の資格を持っている必要があります。
個人でも法人でも宅地建物取引業免許の申請は可能です。
欠格事由に該当していないことや、事務所の形態を整えていること、宅建士を設置していることなどの要件を満たしていない場合、申請が通りません。
不動産業を始めるには、多額の営業保証金を供託する必要がありますが、保証協会に入会することで開業に必要な初期投資を抑えることができます。
事業活動スタート!
開業に必要な準備をする
まずは開業に必要な事項を決めておきましょう。
経営形態を決める
不動産屋は個人事業主でも法人でも開業することができます。それぞれメリットとデメリットがありますので、自身のビジョンにあった形態を選びましょう。
経営形態 | メリット | デメリット |
個人事業主 | 開業時の費用が安い 必要な届出が少ない | 信用度が低く、融資や取引に不利 倒産時には、個人の財産が債務の対象 |
法人 | 信用度が高く、融資に有利 倒産時の責任は出資の範囲内のみ 個人の累進課税より税率が低い | 開業時の費用が高い 登記申請手続きなどの手間がかかる |
一般的に、年間の所得が800万円を超える場合には、個人よりも法人の方が支払うべき税金が少なくなりますので、税的には法人の方が有利になります。
業務形態を決める
不動産屋と一言で言っても不動産屋が行う業務の幅は広いです。
不動産屋の仕事は大きく分けると、「開発・流通・賃貸・管理」の4つに分かれており、一般的には原価や仕入れがかからず開業しやすい仲介業から始めるのが良いですが、自身の経歴やスキルから適切なものを選びましょう。
開業にかかる費用を準備する
不動産屋の開業には、およそ400~500万円程度が必要になります。
開業のために必要になる費用の例は以下の通りです。
- 事務所開設費用
- 営業保証金/保証協会入会金
- 登録免許税
- オフィス用品、日用品類
- 事務所維持費(賃料、通信費、水道光熱費など)
開業に必要な費用の中でも大きなウェイトを占める「営業保証金の供託」については、宅地建物取引業法で全不動産事業者に義務付けられていますが、保証協会に入会することで支払う金額を抑えることができます。
項目 | 協会に加入しない場合 | 協会に加入する場合 |
供託する金額 | 営業保証金1,000万円~ (本店1,000万円+支店ごとに500万円) | 弁済業務保証分担金60万円~ (本店60万円+支店ごとに30万円) |
支払いタイミング | 免許通知のはがきが到着後 | 協会への入会時 |
供託先・納付先 | 最寄りの供託所 (法務局、地方法務局、支局・出張所) | 不動産保証協会 |
宅建士の資格をとる
宅建業免許を取得するためには、業務従事者の5人に1人が宅地建物取引士である必要があります。
1人社長で不動産屋を開業する場合には、社長自身が宅建士の資格試験に合格して宅建士登録をしておきましょう。
事務所の設置
不動産屋を開業するためには、専用の事務所を用意しなければなりません。いきなり店舗を構えるというのは費用がかかってしまいますので、1人社長の事務所であればその他の方法を検討するのも手だと思います。事務所は、自宅の一部を使用することも、テナントに入居して事務所として使用することも可能ですが、守らなければならない決まりもありますので注意しましょう。
自宅の一部を事務所にする
事務所専用の出入り口があること
壁などで間仕切りされた独立スペースであること
事務所の用途としてのみ使用する個室で、接客用の椅子や机があること
テナントに入居して事務所にする
他の法人とは別の事務所用の出入り口があること
高さ180cm以上の固定されたパーテーションなどで他法人事務所と間仕切りされていること
会社の設立
個人事業主として不動産屋を開業することも可能ですが、将来のことを見据えて法人を設立する方法も知っておいてください。
商号(会社名)や事業目的、所在地、資本金、役員などの基本的な事項を決めます。
商号 | 自由に決定できますが、会社名から事業内容のわかる名前や、インターネットで検索したときに上位に出やすい名前が良いでしょう。 |
目的 | どんな事業を行うかを定款に記載します。宅地建物取引業を営む旨は必ず記載したほうが良いでしょう。 |
資本金 | 株式会社は資本金1円から設立が可能です。法人設立時の余力と、他人からの見え方などと相談して決めるのが良いでしょう。 |
役員 | 最低1名の取締役の選任が必要です。1人社長の場合はご自身が代表取締役となります。 |
銀行口座の開設や契約書の締結の際に使います。あわせて、会社の所在地と法人名、代表名が書かれたゴム印を作っておくと、後々楽になるでしょう。
定款の書き方について会社法での定めはないため、好きな構成やフォーマットで作成すればOKです。
ただし、定款に記載される事項は、①絶対的記載事項、②相対的記載事項、③任意的記載事項の3種類に大別され、①絶対的記載事項の内容に不足がある場合は定款が無効となります。
銀行などの金融機関に資本金を払い込み、残高証明書を発行してもらいます。
必要書類を揃えて、法務局へ登記申請を行います。
受理されれば無事会社の設立が完了です。
会社の設立後には、関係各所へ必要書類の届出をします。届け出る書類が多く面倒です。
届出する書類 | 提出期限 | 提出先 |
法人設立届出書 | 設立から2カ月以内 | 税務署 |
給与支払事務所等の開設届出書 | 設立から1カ月以内 | |
源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書 | 適応月の前月末まで | |
青色申告の承認届出書 | ・設立から3カ月以内 ・最初の事業年度終了日の前日 のいずれか早い方まで | |
棚卸資産の評価方法の届出書 | 最初の事業年度の申告期限 | |
減価償却資産の償却方法の届出書 | 最初の事業年度の申告期限 | |
事業開始等申告書 (東京23区以外は法人設立届出書) | 事業開始から15日以内 (東京23区以外は設立から1カ月以内) | 都道府県税事務所 |
宅地建物取引士の設置
不動産屋で宅建業を営む場合、事務所や業務従事者の数に応じて専任の宅建士を設置する必要があります。
宅建業者は、業務従事者の5人に1人以上の割合で専任の宅建士を設置しなければならず、仮に宅建士の退職等でこの設置義務を満たせなくなった場合には、2週間以内に後任の宅建士を補充する必要があります。
宅建業に該当するのは、次の2つの行為です。
- 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと
- 宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと
つまり、宅建業の免許が必要で、宅建士の設置義務が課されるのは下表のようなケースです。
取引内容 | 自分の物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
売買 | |||
交換 | |||
賃借 |
自分で所有している物件を賃借、つまり大家業を行う場合には、宅建業に該当しないということですね。
宅地建物取引業免許の申請
宅建業の免許申請は設置する事務所が複数の都道府県にまたがるかどうかによって「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」に区分されています。
設置する事務所 | 免許の種類 | 申請費用 |
複数の都道府県 | 国土交通大臣免許 | 90,000円 |
1つの都道府県 | 都道府県知事免許 | 33,000円 |
ただし、事務所の形態が整っていなかったり、宅地建物取引士が設置されていなかったり、以下の欠格事由に該当する場合は免許を受けることができません。
5年間免許が受けられない事由
免許不正取得、情状が特に重い不正行為または業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
免許不正取得、情状が特に重い不正行為または業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の工事をされた後、廃業等の届出を行った場合
禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反により罰金の刑に処された場合
免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
免許を受けられない事由
成年被後見人、被保佐人または破産手続きの開始決定を受けている場合
宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
事務所に専任の取引士を設置していない場合
不動産協会への入会
保証協会への入会は必須ではありませんが、保証協会に加入して60万円の分担金を納付することで、1,000万円の供託をせずに開業することが可能です。
また、保証協会にはハトのマークの全宅(全国宅地建物取引業協会)と、ウサギのマークの全日(全日本宅地建物取引業協会)の2つがあり、どちらに入会するかや、各都道府県により入会金が変わります。
どの都道府県でどちらの協会に入会しても、およそ120~180万円の支払いで済みますので、営業保証金の供託に比べると大幅にコストを抑えることが可能です。
どちらの協会に入会しても営業保証金が抑えられるというメリットは変わりませんが、約8割の不動産業者が「全宅」に加入しているようです。
コメント